(서울 아파트 전경)

[굿리더뉴스=김익수 기자] 정부가 종합부동산세와 양도소득세 장기보유특별공제 제도를 전면 손질한다.

주택을 단순히 보유하는 것보다 실제 거주하는 사람에게 혜택이 돌아가도록 부동산 세제를 개편하고, 초고가 주택과 비거주 주택에 대한 과세 부담을 높이는 것이 핵심이다.

재정경제부는 3일 이 같은 내용을 담은 ‘2026년 세제개편안’을 확정·발표했다. 정부는 “집은 구매하는 대상이 아니라 거주하는 공간”이라는 방향 아래 보유 중심의 세제 체계를 거주 중심으로 전환한다는 방침이다.

**종부세, 주택 수보다 가액 중심으로 개편**

개편안에 따르면 종합부동산세 세율 체계는 주택 수 기준에서 주택 가액 기준으로 바뀐다. 현재는 1·2주택자와 3주택 이상 보유자의 세율이 다르게 적용되지만, 2028년부터는 주택 수와 관계없이 과세표준에 따라 동일한 세율 체계를 적용한다.

현재 1·2주택자의 종부세 세율은 0.5~2.7%, 3주택 이상 보유자는 0.5~5.0% 수준이다. 정부는 내년부터 1·2주택자의 세율을 0.5~3.5%로 조정하고, 2028년에는 모든 주택 보유자에게 0.5~5.0% 세율 체계를 적용할 예정이다.

특히 초고가 주택 보유자의 부담이 커진다. 과표 6억원 초과 12억원 이하 구간의 세율은 1.0%에서 1.3%로 올라가며, 12억원 초과 25억원 이하 구간은 단계적으로 2.0%까지 인상된다.

현재 시가 기준으로 약 33억원이 넘는 1주택자는 일부 구간에서 세 부담 증가 대상이 되고, 46억원 이상 초고가 주택 보유자의 부담은 더욱 커질 전망이다.

정부는 고가 주택 한 채를 보유한 사람이 비슷한 가격의 여러 채를 보유한 사람보다 세 부담이 낮아지는 문제를 개선하기 위해 주택 수보다 전체 자산 가액 중심으로 과세 체계를 바꾸겠다고 설명했다.

(종합부동산세 세율 개편 계획.연합제공)

**1주택자도 거주 여부에 따라 차등 적용**

종부세 기본공제도 거주 여부에 따라 달라진다. 현재 1세대 1주택자는 12억원, 그 외 주택 보유자는 9억원의 기본공제를 받고 있지만, 내년부터는 거주용 1주택자는 14억원, 비거주 1주택자는 9억원으로 차등 적용된다.

이에 따라 거주하는 1주택자는 공제 혜택이 확대되지만, 실제 거주하지 않는 주택 보유자는 상대적으로 불리해진다.

공정시장가액비율도 조정된다. 현재 60%인 비율은 내년부터 70%로 올라가며, 조정대상지역 주택 보유자와 3주택 이상 보유자는 2028년 80%까지 확대된다.

**장특공제, 보유보다 거주 중심으로 전환**

양도소득세 장기보유특별공제 제도도 크게 달라진다.

현재 1세대 1주택자는 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주하면 보유기간과 거주기간을 합산해 최대 80%까지 공제를 받을 수 있다. 하지만 앞으로는 보유기간보다 거주기간을 중심으로 공제 혜택을 제공한다.

정부는 2028년부터 제도를 단계적으로 바꾸고, 2029년부터는 보유기간 공제를 없애고 거주기간만 반영하는 ‘장기거주소득공제’ 방식으로 전환할 계획이다.

이에 따라 10년 이상 실제 거주한 경우 최대 80% 공제를 받을 수 있지만, 단순히 장기간 보유한 주택은 기존보다 혜택이 줄어들 수 있다.

또 장기보유특별공제 금액 한도도 신설된다. 현재는 양도차익 규모와 관계없이 공제가 적용됐지만, 2028년에는 20억원, 2029년부터는 10억원까지만 공제가 가능하다.

정부는 고가 주택의 과도한 세제 혜택을 줄이고 ‘똘똘한 한 채’에 대한 투자 기대 수익을 낮추기 위한 조치라고 설명했다.

**다주택자에는 한시적 매도 기회 제공**

정부는 세제 개편에 따른 시장 충격을 줄이기 위해 다주택자에 대한 완충 장치도 마련했다.

2년 이상 보유한 조정대상지역 주택의 양도소득세 중과는 2028년까지 한시적으로 완화한다. 2주택자는 내년 중과세율이 기존보다 15%포인트 낮아지고, 2028년에는 10%포인트 낮아진다. 3주택 이상 보유자는 2027년 20%포인트, 2028년 15%포인트 완화 혜택을 받는다.

또 취학, 전근, 치료, 전학, 해외 체류, 부모 봉양 등 불가피한 사유로 실제 거주하지 못한 기간은 거주기간으로 인정한다.

**정부 “고가주택 정상화…실거주자는 보호”**

정부는 이번 개편으로 일반적인 실거주 1주택자의 부담은 최대한 보호하겠다는 입장이다.

구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 “거주용 1주택의 경우 시가 20억~30억원 수준까지는 세액이 줄어들고, 30억~40억원 구간은 변동을 최소화하겠다”며 “40억~50억원을 초과하는 초고가 주택은 과세를 정상화하겠다”고 밝혔다.

이번 세제개편안은 입법예고와 국무회의를 거쳐 정기국회에 법안으로 제출될 예정이다. 정부는 종부세는 2027년부터 2028년까지 단계적으로 조정하고, 양도세 제도는 2028년부터 점진적으로 시행한다는 계획이다.[굿리더뉴스=김익수 기자]